二手房房款的支付

[问]：我欲买一套二手房，但对方要求先支付部分房款之后才能办理手续，余下的钱等过户完毕之后才支付，请问这样有没有什么风险?如何防范?

[施周律师答]：

这在二手房买卖中经常遇到的问题，出卖人为了保护自己的利益，一般都要求买受人先支付部分房款，然后办理过户手续，余下的房款在房产交易中心受理之后或者房屋契税交纳完毕之后支付，但是作为买受人也有一个担心如果支付了部分房款之后，房子不能过户，不能取得，那就比较麻烦了。实际上作为买受人来讲，这种担心并不无道理，这样的现实问题也经常在发生，也确实存在比较大的风险。

一、查封情况下的不能过户。

按照法律规定，房子被抵押或者查封了，在抵押权存续期间、查封期间，是不能办理过户手续的。当然在二手房买卖中一般对于房子是否存在抵押，买受人一般都会去了解的，这是一个基本的常识，一般都会对这个问题作出妥善的约定，所以这个问题这里不再赘述。所以面临的一个主要问题就是查封的问题，这也是目前购房者比较容易忽略的、而且很难去预防的一个问题。查封一般情况都是因为房屋出卖人因为存在其它债务，被其他债权人依法申请法院查封了。因为房屋出卖人和买受人一般情况都是不熟悉的，所以无法了解出卖人的财务状况的，再说即使彼此比较熟悉，也未必知道出卖人有多少债务，而且他的债权人什么时间起诉更是无法掌控的，所以查封这一块是很难预料的事情。在实践中，很多买受人为了防范自己的风险，在房产登记部门受理了产权登记之后开始交付房款，这种方法是否行之有效呢?答案是否定的，这里有两个概念要弄清楚，“受理”与“产权核准登记”是两个不同的概念，“受理”并不代表产权已经核准登记了，仅仅是表示这个房产是否可以办理过户进入了审查期，并不代表已经核准登记了，从”受理“到”核准登记“还是有个时间段。

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条的规定：对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。这里明确了“受理”和“核准登记”是两个大为不同的概念，即使已经受理尚未核准登记，法院仍然可以查封。在实践当中，买受人在房产登记部门受理之后交付房款，结果房产仍被法院查封，无法过户的情形并不鲜见。

当然并非所有情况下的购房款支付之后，尚未办理过户手续的房产都是可以查封的，这里有一个例外，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。这里的不得查封有三个前提，一是已经支付了全部价款，二是实际占有该房屋，三是买受人没有过错，所谓的没有过错，我的理解是指该房屋没有办理过户登记手续并非因为买受人的过错，而是因为其它原因，比如说房产登记部门已经受理尚未核准登记，出卖人不配合办理过户手续等等，如果是因为买受人在可以办理过户手续的情况下，一直拖延未办过户手续，那么即使他已经支付了全部的房款，并且也实际占有了该房屋，法院也可以查封该房屋，因为这三个前提条件是一个整体，缺一不可的。所以如果买受人已经支付了全部房款，那么建议买受人要及时实际占有该房屋，并且在房屋没有过户这一块要有效避免自己的过错。当然在房屋过户之前即付清全部房款，这个本律师在此并不提倡，而且建议大家要极力避免，因为这是一个风险非常大的买卖行为，因为房款全部付清了，如果你不能实际占有或者最后你有过错，法院查封了该房产，那么你就不能最终过户了，所以这个风险非常大。

二、法律后果。

已经支付了部分购房款，但房产被查封了，不能过户了，这样能产生什么样的法律后果呢?买受人可否向法院支付余下房款，法院可否解封，以便买受人办理过户手续呢?

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同的约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。如果单单从这一条上看貌似如果房产卖受人在合理的期间内支付余款，法院就可以解封了，实际上这样的理解是错误的，该规定的第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结的;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可见，结合第十六条与第十七条的规定来看，第十七条是针对需要办理产权登记的买卖行为的一个特别规定，也就否定了第十六条对需要办理过户登记的财产的适用，第十六条适用于动产，第十七条适用于。由此可见，作为不动产的房产，在被法院查封的情况下，并不能要求向法院支付余下的房款而要求法院解封，房产实际上就无法过户了。

不能取得房屋产权，那么买受人已经支付的购房款又如何主张呢?这个时候作为房屋买受人对出卖人的债权也只是一种普通债权，并没有任何优先权，如果房屋出卖人财务状况不好，并无其他财产偿债，房屋被拍卖了，买受人也只能与其他债权人根据债权比例受偿，这样所能拿回来的也只能是很少的一部分了。

三、律师建议。

既然对于二手房的购房款的支付存在如此大的风险，那究竟购房款要如何支付为好呢?在这里本律师建议两点：

(一)尽可能对房屋出卖人的状况有个比较详细的了解。对于那些财务状况差，欠债累累的出卖人，买受人就要注意了，你的付款行为风险系数将会大大提高了，当然这里的了解也只能是在力所能及的情况下，因为一般买受人与出卖人根本不熟悉的，大多数是房产中介在操作这样的事情，中介对出卖人一般也不了解的，所以这里本律师只是建议房屋买受人尽可能的作个比较详细的了解，再说即使你了解很清楚了，也很难完全防止被法院查封这种状况的出现，真正的要去防范还要看本律师的第二点的建议。

(二)不直接交付房款给出卖方，而是交给双方都比较信任的第三方，比如说中介公司或者公证机关等，待房屋过户登记已经核准之后，再由第三方将房款交给出卖方，这样的话，对于买受人来讲风险已经小了很多，房产没有核准登记，出卖人就无法拿到购房款，而对于这个约定，出卖人也基本上是可以接受的，因为他房产的过户是有保障的，因为钱已经押在第三方，并不担心过户之后拿不到钱。

二手房屋买卖是个比较复杂的问题，涉及的问题也比较多，本文也仅就查封这一种情形展开，其它问题难以一一涉及，若有购房时遇到困惑，建议还是咨询律师，这样才能得到比较妥善的处理。