某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000平方米的办公楼项目，

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000平方米的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发项目总投资为1000万元。第1年项目投资600万元，其中资本金200万元，银行贷款400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计算，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售400平方米，均价为8000元平方米。第2年项目投资400万元，全都以自有资金投入，第2年预售了600平方米，均价为7800元平方米.项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000平方米改为出租经营。假设前3年的出租率分别为60%、70%、80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期限内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多收？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）