高分悬赏，有关二手房土地证跟房产证

是这样的，最近本人想买一套二手房，之前在晋江（泉州）市区看了一套房子，房子是之前一家国企集资建造的宿舍楼。现在房主是施女士，但是她只有房产证，没有土地证，按照她的意思是在她之前的房主（原房主）蔡先生之前在跟她协商办理土地证的时候比较不老实，所以一直没有办理下来，现在还没有土地证，我想问，现在我向施女士买房过户的时候，只有房产证能过户嘛？或者说只过户房产证，手续完整吗？小区内部的其他住户部分持有土地证跟房产证，但是施女士的没有。另外 如果我买下房子 现在去办理的话能办理吗？具体可以找哪些部门？要求这家国企开具什么证明，顺利办理土地证的可能性大吗？如果不办理土地证，那以后如果遇到拆迁问题，获得的赔偿金是不是很少？？晋江这边的房产证、土地证是不是已经合并成一本了？